كيف يؤثر الاحتياطي الفيدرالي على أسعار الرهن العقاري

لقد انتهى الاحتياطي الفيدرالي من رفع أسعار الفائدة – في الوقت الحالي. إليك ما يعنيه ذلك بالنسبة لمعدلات الرهن العقاري.

منذ مارس 2022 ، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة القياسي على الأموال الفيدرالية من ما يقرب من الصفر إلى نطاق من 5.00٪ إلى 5.25٪. كل ذلك كان باسم ترويض التضخم. رداً على ذلك ، كان التضخم – الذي كان عند 4.0٪ في مايو – يتراجع ببطء ولكن بثبات من ذروته الصيف الماضي.

على الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد معدلات الرهن العقاري بشكل مباشر ، إلا أنه يلعب دورًا مؤثرًا. تستجيب معدلات الرهن العقاري للعديد من العوامل الاقتصادية بما في ذلك التضخم وقوة سوق العمل والسياسة النقدية للاحتياطي الفيدرالي ، والتي وضعتها اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة.

في حين أن التضخم لا يزال أعلى بكثير من هدف بنك الاحتياطي الفيدرالي البالغ 2٪ ، فقد قرر البنك المركزي الضغط على المكابح لرفع أسعار الفائدة. بدلاً من ذلك ، سيبقي بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة في مكانها ويراقب كيف يستجيب التضخم والاقتصاد.

هذا لا يعني أن بنك الاحتياطي الفيدرالي سوف يخفض أسعار الفائدة في أي وقت قريب ، ولكن قد تتراجع بعض الضغوط الصعودية الحالية على معدلات الرهن العقاري.

يقول أوديتا كوشي ، نائب كبير الاقتصاديين في شركة First American Financial Corporation: “في نهاية المطاف ، سيساعد المزيد من اليقين بشأن إجراءات بنك الاحتياطي الفيدرالي على التخفيف من بعض التقلبات التي شهدناها في معدلات الرهن العقاري”.

ما هو دور الاحتياطي الفيدرالي؟

الاحتياطي الفيدرالي هو البنك المركزي للدولة. يتألف بنك الاحتياطي الفيدرالي من 12 بنكًا إقليميًا و 24 فرعًا ، ويديره مجلس محافظين يصوتون أعضاء في اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة.

اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة هي المسؤولة عن وضع السياسة النقدية الشاملة ، بهدف استقرار الاقتصاد ونموه. وهي تقوم بذلك ، جزئيًا ، من خلال تحديد معدل الأموال الفيدرالية ، وهو معدل الفائدة القياسي الذي تقترض به البنوك أموالها وتقرضها.

في بيئة تضخمية ، مثل تلك التي نعيشها اليوم ، يستخدم بنك الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة لجعل اقتراض الأموال أكثر تكلفة بالنسبة للبنوك والأفراد. عادة ما تمرر البنوك رفع أسعار الفائدة للأشخاص في شكل معدلات فائدة أعلى للقروض طويلة الأجل ، بما في ذلك الرهون العقارية. هذا له تأثير على مشتري المساكن المحتملين.

يقول ناثان أندرسون ، مدير إقراض المستهلك وإدارة المنتجات في BMO Harris ، “مقارنة بالعام الماضي ، يتعامل مشترو المنازل مع تكلفة ملكية أعلى بكثير ، بسبب مزيج من معدلات الرهن العقاري المرتفعة ، وأسعار المنازل المرتفعة باستمرار والمخزون المحدود” بنك. “هذه العوامل مجتمعة تضر بالقدرة على تحمل تكاليف المنزل.”

العوامل التي تؤثر على معدلات الرهن العقاري

يمكن أن تختلف معدلات الرهن العقاري من ساعة إلى أخرى ومن شخص لآخر. ما يفعله بنك الاحتياطي الفيدرالي مهم ، لكن العديد من العوامل الأخرى تلعب دورًا في تحديد معدلات الرهن العقاري المتاحة لك.

لن يكون لقرار بنك الاحتياطي الفيدرالي بوقف رفع أسعار الفائدة مؤقتًا في يونيو تأثير مباشر على معدلات الرهن العقاري. وبدلاً من ذلك ، ستستجيب معدلات الرهن العقاري للتوقعات المتغيرة للتضخم وأسعار الفائدة والتوقعات الاقتصادية الأوسع.

عوامل الماكرو

بالإضافة إلى سياسات بنك الاحتياطي الفيدرالي ، يشير التضخم المستمر وقوة سوق العمل إلى معدلات الرهن العقاري بالقرب من أعلى مستوياتها منذ عقدين. على الرغم من انخفاض المعدلات قليلاً ، إلا أنها لا تزال أعلى بكثير من المستويات المنخفضة التي كانت سائدة في فترة ما قبل الجائحة.

على الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي قرر إيقاف رفع أسعار الفائدة في يونيو ، فإن هذا لا يعني أن معدلات الرهن العقاري ستفعل الشيء نفسه. يقول الخبراء إن عوامل أخرى مثل التضخم والتوقعات الاقتصادية الأوسع ستستمر في التأثير على معدلات الرهن العقاري.

“الأسعار تصل إلى نقطة ثابتة. لذا ، فإن الأمر يتعلق بالمدة التي ستستغرقها الأسعار حتى تبدأ في الانخفاض مرة أخرى ومتى سيعود التضخم إلى مكان يبدأ فيه الدولار في الشراء أكثر قليلاً كل شهر ، كما يقول كيفن ويليامز ، مؤسس Full Life Financial Planning .

العوامل الدقيقة

ولكن هناك عوامل أخرى تؤثر على معدلات الرهن العقاري. عندما يتباطأ حجم القروض ، يقوم المقرضون بخفض أسعار الفائدة وتخفيف متطلبات الائتمان الخاصة بهم. قد يكون لدى المقترضين الحاصلين على درجة ائتمان دون المستوى فرصة أفضل للتأهل للحصول على قرض عقاري في بيئة ذات معدل أعلى.

عندما يتعلق الأمر بالكيفية التي يقرر بها البنك تقديم قرض ، فإن عوامل الاقتصاد الكلي ليست سوى جزء واحد من المعادلة. هناك عدد قليل من العوامل الأكثر تحديدًا التي تحدد معدل الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك. وتشمل هذه:

كيف تؤثر قرارات بنك الاحتياطي الفيدرالي على معدلات الرهن العقاري

قد لا يحدد الاحتياطي الفيدرالي معدلات الرهن العقاري بشكل مباشر ، لكن قراراته بشأن معدل الأموال الفيدرالية تؤثر في النهاية على معدلات الرهن العقاري وسوق الإسكان الأوسع.

عندما يجعل الاحتياطي الفيدرالي الاقتراض أكثر تكلفة ، يقترض عدد أقل من الناس – وهو ما يريده الاحتياطي الفيدرالي. هذا يخفف من الطلب على السلع والخدمات ، بما في ذلك المنازل. وهذا هو سبب وجود جانب إيجابي محتمل في الأسعار المرتفعة اليوم لبعض مشتري المساكن المحتملين.

اعتمادًا على المكان الذي تتواجد فيه ، كانت أسعار المنازل تتراجع ببطء ، ولكن بثبات ، استجابةً لمعدلات الرهن العقاري المرتفعة التي تصب الماء البارد على الطلب على شراء المنزل. في أبريل ، انخفض متوسط ​​سعر بيع المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 4.1٪ مقارنة بالعام الماضي ، إلى 407.415 دولارًا ، وفقًا لشركة الوساطة العقارية Redfin.

يساعد انخفاض أسعار المساكن في الأمور قليلاً ، لكن معدلات الرهن العقاري لا تزال تحمل مفتاح القدرة على تحمل التكاليف.

تقول ميليسا كوهن ، نائب الرئيس الإقليمي في William Raveis Mortgage: “يجب على المشترين اعتبار أي رهن عقاري يأخذونه اليوم كرهن عقاري مؤقت سيعيدون تمويله”. “لا أحد يستطيع أن يضمن كيف ستنخفض المعدلات ، لكنها ستكون أقل.”

من الآن فصاعدًا ، ستعتمد حركة الرهن العقاري إلى حد كبير على مسار التضخم. إذا أثبتت إجراءات رفع سعر الفائدة الفيدرالية نجاحها في خفض التضخم إلى هدف 2٪ ، فقد تشهد معدلات الرهن العقاري بعض الانخفاضات في نهاية عام 2023. وقد ينخفض ​​متوسط ​​معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى ما يقرب من 6.0٪ بحلول نهاية العام ، وفقًا لأحدث توقعات الإسكان من فاني ماي.

لقد كان لارتفاع معدلات الرهن العقاري أثر هائل على العديد من المقترضين. يقول جريج ماكبرايد ، رئيس الشؤون المالية: “كانت الزيادات في معدلات الرهن العقاري منذ بداية عام 2022 تعادل أكثر من 32٪ زيادة في أسعار المساكن – وهذا علاوة على الارتفاع الكبير بالفعل الذي شهدناه في العامين الماضيين” محلل في Bankrate ، الموقع الشقيق لـ CNET.

على الرغم من أنه من المغري انتظار ارتفاع معدلات الرهن العقاري مع الحديث عن ركود محتمل في الأفق ، إلا أنه من المجازفة محاولة ضبط وقت السوق وانتظار انخفاض معدلات الرهن العقاري أو أسعار المنازل. حتى لو انخفضت أسعار المساكن ، فإن معدلات الرهن العقاري المرتفعة قد تترك لك دفعة شهرية أعلى للرهن العقاري على الرغم من حصولك على صفقة جيدة على منزلك.

يقول كوهن: “يكون الناس أفضل حالًا في الشراء في بيئة أسعار مرتفعة عندما تكون المنافسة أقل لأنه عندما تنخفض الأسعار إلى أقل من 5٪ مرة أخرى ، سيكون هناك قدر أكبر بكثير من المنافسة على أي مخزون موجود”.

بغض النظر عما يحدث مع الاقتصاد ، فإن أهم شيء يجب مراعاته عند التسوق للحصول على قرض عقاري هو التأكد من أنه يمكنك تحمل مدفوعاتك الشهرية بشكل مريح.

يقول كوشي: “من منظور مالي ، يعود قرار شراء منزل إلى حساب الدفع مقابل الدفع ، والذي يتأثر بالدخل ومعدلات الرهن العقاري وأسعار المنازل”.

إن الحفاظ على صحة حياتك المالية اليومية هو الأمر الأكثر أهمية عند اتخاذ قرار مالي مهم مثل شراء منزلك الأول. تأكد دائمًا من التسوق والمقارنة بين مقرضي الرهن العقاري لضمان حصولك على أفضل الأسعار والشروط المتاحة لك.

كيف تؤثر أسعار الفائدة المتزايدة على ملكية منزلك

إذا كنت تمتلك منزلًا بالفعل ، فلن تؤثر تقلبات أسعار الرهن العقاري عليك بقدر تأثير المقترضين الذين يتقدمون بطلب للحصول على قرض عقاري جديد. لكنها يمكن أن تؤثر على ملكية منزلك. على الرغم من الانخفاض الطفيف في أسعار المساكن ، إلا أن أصحاب المنازل يحتفظون بمستويات عالية من الأسهم القابلة للنقر في منازلهم.

يقول سكوت ليندنر ، مدير المبيعات الوطنية لإقراض الرهن العقاري في بنك TD: “عادةً ، مع ارتفاع الأسعار ، تبدأ في رؤية تقييمات العقارات تنخفض لأن الاقتصاد يبدأ في التباطؤ بسرعة كبيرة”. “ما نراه هنا هو ثبات مستمر في قيمة العقارات ، لذا فهي لا ترتفع ، لكنها لا تنخفض بشكل كبير. هذا في المقام الأول بسبب نقص المخزون “، يضيف ليندنر.

بصفتك مالكًا للمنزل ، ضع في اعتبارك أنه على الرغم من أن معدلات الرهن العقاري قد لا تؤثر عليك بشكل مباشر ، إذا كنت تحاول بيع منزلك ، فإن المعدلات الأعلى قد تحد من عدد مشتري المنازل المحتملين في السوق المحلية.

ما هو أكثر أهمية لأصحاب المنازل الذين يتسوقون للحصول على قروض شراء المساكن وخطوط ائتمان حقوق ملكية المنازل ، أو HELOCs ، هو السعر الأساسي – وهو معدل أساسي آخر تستخدمه البنوك للإقراض. مع معدلات الرهن العقاري التي تزيد عن 6 ٪ ، من المحتمل ألا يكون إعادة تمويل السحب النقدي منطقيًا من الناحية المالية بالنسبة لمعظم مالكي المنازل الذين أغلقوا بالفعل معدلات رهن عقاري منخفضة خلال الوباء.

في بيئة ارتفاع أسعار الفائدة ، يمكن أن تكون قروض الأسهم العقارية و HELOCs خيارًا جيدًا للتمويل. يمكنك الاقتراض مقابل ملكية منزلك بسعر فائدة منخفض نسبيًا ، وباستخدام قرض شراء منزل ، يمكنك تثبيت سعر فائدة ثابت – مما يعني أن مدفوعاتك الشهرية ستظل كما هي حتى في حالة ارتفاع الأسعار.

ومع ذلك ، فإن قروض الأسهم العقارية و HELOCs تأتي مع مخاطر. نظرًا لأن هذه القروض هي قروض مضمونة ، فإنك تخاطر بفقدان منزلك إذا تخلفت عن سداد أقساطك الشهرية لأي سبب من الأسباب.

نُشر لأول مرة في 20 سبتمبر 2022 الساعة 12:48 مساءً بتوقيت المحيط الهادئ.